Qu’est-ce que la donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit ?

La donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit consiste à transmettre un bien à ses enfants tout en gardant, jusqu’à son décès, le droit de continuer à en profiter. Vous ne donnez pas la pleine propriété du logement mais seulement sa nue-propriété. Vous conservez l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’habiter le bien ou de le louer et d’en encaisser les loyers.

Ce mécanisme repose sur le démembrement de propriété. La pleine propriété se scinde en deux droits distincts : d’un côté l’usufruit que le donateur se réserve, de l’autre la nue-propriété transmise au donataire. Le nu-propriétaire détient le bien « dans ses murs » mais ne peut ni l’occuper ni le vendre seul tant que dure l’usufruit.

C’est l’un des outils de transmission les plus utilisés pour anticiper une succession. Vous organisez le passage de votre patrimoine de votre vivant, à moindre coût fiscal, sans vous priver de votre logement ou des revenus qu’il procure.

Pourquoi la donation en nue-propriété réduit-elle les droits ?

L’intérêt fiscal tient à l’assiette taxée. Lors d’une donation classique en pleine propriété, les droits de donation se calculent sur la valeur totale du bien. Lorsque vous ne donnez que la nue-propriété, ils ne portent que sur la fraction correspondant à ce droit démembré. Vous transmettez donc le bien en ne payant des droits que sur une partie de sa valeur.

Cette fraction n’est pas fixée librement. Elle résulte du barème de l’article 669 du Code général des impôts, qui répartit la valeur du bien entre usufruit et nue-propriété selon l’âge du donateur au jour de la donation. Plus le donateur est jeune, plus la valeur de la nue-propriété transmise est faible et plus les droits sont réduits.

À titre de repère, un donateur âgé de 61 à 70 ans transmet une nue-propriété évaluée à 60 % de la valeur du bien, la fraction montant à 70 % entre 71 et 80 ans. Donner tôt permet donc de figer une assiette plus basse. Le tableau complet des tranches d’âge est détaillé dans notre fiche consacrée au barème de l’usufruit.

Comment fonctionnent les abattements sur les droits de donation ?

À la réduction d’assiette liée au démembrement s’ajoute un second levier : les abattements applicables aux donations en ligne directe. Ils viennent en déduction de la valeur transmise avant tout calcul de droits. En dessous de ces seuils, la donation ne coûte aucun droit.

Pour une transmission d’un parent à un enfant, l’abattement s’élève à 100 000 € par parent et par enfant en 2026, en application de l’article 779 du CGI. Un couple peut ainsi donner jusqu’à 200 000 € à chacun de ses enfants en franchise de droits. Cet abattement se reconstitue tous les 15 ans : une fois ce délai écoulé, il redevient utilisable en totalité pour une nouvelle donation.

Lien de parenté	Abattement 2026
Enfant (par parent)	100 000 €
Petit-enfant	31 865 €
Arrière-petit-enfant	5 310 €
Personne en situation de handicap (cumulable)	159 325 €

Point essentiel : comme la donation ne porte que sur la nue-propriété, c’est cette valeur réduite qui s’impute sur l’abattement. Un même abattement de 100 000 € « absorbe » donc une part de patrimoine bien plus importante que lors d’une donation en pleine propriété.

Combien coûte concrètement une donation en nue-propriété ?

Un exemple chiffré rend le mécanisme plus parlant. Prenons un parent de 62 ans qui donne à son enfant la nue-propriété d’un appartement valant 200 000 € en pleine propriété.

Étape du calcul	Montant
Valeur du bien en pleine propriété	200 000 €
Part de la nue-propriété (barème 669, 61-70 ans)	60 %, soit 120 000 €
Abattement parent-enfant (article 779)	– 100 000 €
Assiette taxable	20 000 €
Droits de donation dus (barème ligne directe)	environ 2 200 €

Le même appartement donné en pleine propriété aurait laissé une assiette taxable de 100 000 € après abattement, pour des droits de l’ordre de 18 200 €. Le démembrement divise ici la facture par plus de huit. À cela s’ajoutent les frais de notaire, calculés eux aussi sur la valeur de la seule nue-propriété. Les montants dépendent de chaque situation et un notaire établit le chiffrage exact avant la signature.

Que se passe-t-il au décès du donateur ?

C’est là que réside le second avantage, souvent décisif. Au décès du donateur, l’usufruit qu’il s’était réservé s’éteint. Le nu-propriétaire récupère automatiquement l’usufruit et devient plein propriétaire du bien.

Cette reconstitution de la pleine propriété se fait sans aucun droit de succession ni formalité à accomplir sur le bien donné. La valeur de l’usufruit, qui rejoint la nue-propriété, échappe totalement à la taxation. Le patrimoine transmis a déjà été taxé, une seule fois, sur sa valeur réduite au moment de la donation. C’est ce qui fait de ce montage un outil de transmission particulièrement efficace.

Quelles conditions et précautions faut-il respecter ?

L’avantage fiscal n’est acquis que si la donation est régulière et sincère. L’administration surveille les montages réalisés dans un but exclusivement fiscal et dispose de plusieurs garde-fous.

• Le délai des trois mois. Si le démembrement est intervenu moins de trois mois avant le décès du donateur, le bien est présumé faire partie de la succession pour sa valeur en pleine propriété (article 751 du CGI). L’avantage disparaît alors et les droits de succession portent sur la totalité du bien.
• L’abus de droit. La donation doit correspondre à une réelle intention de transmettre, pas seulement à une recherche d’économie d’impôt. Le donateur doit se dessaisir effectivement de la nue-propriété.
• La répartition des charges. Il est utile de préciser dans l’acte qui, de l’usufruitier ou du nu-propriétaire, supporte les gros travaux et la taxe foncière afin d’éviter les litiges futurs.
• L’acte notarié. La donation d’un bien immobilier est obligatoirement reçue par un notaire, qui rédige l’acte, le publie et calcule les droits.

Chaque situation patrimoniale est particulière et les montants d’abattement comme les barèmes évoluent. Avant d’engager une donation en nue-propriété, il reste indispensable de faire le point avec un notaire, seul à même de sécuriser l’opération et de l’adapter à votre configuration familiale.