À quoi sert le barème de l’usufruit de l’article 669 du CGI ?

Lorsqu’un bien est démembré, sa valeur se partage entre deux droits : l’usufruit, qui donne la jouissance du bien et de ses revenus et la nue-propriété, qui donne le droit d’en disposer. Pour répartir cette valeur de façon uniforme, l’administration fiscale utilise un barème officiel fixé par l’article 669 du Code général des impôts.

Ce barème est obligatoire pour calculer les droits d’enregistrement, les droits de mutation à titre gratuit et la taxe de publicité foncière. Il s’applique dès qu’un usufruit légal naît d’une succession ou d’une donation et sert aussi de référence lors d’une vente en démembrement ou pour la déclaration à l’impôt sur la fortune immobilière. Il repose sur un seul critère chiffré : l’âge de l’usufruitier au jour de l’opération.

En vigueur depuis le 1^er janvier 2004, ce barème a remplacé un dispositif bien plus ancien. Il reste applicable en 2026 et n’évolue pas chaque année.

Quel est le tableau du barème usufruit / nue-propriété ?

Le tableau ci-dessous donne, pour chaque tranche d’âge, la part revenant à l’usufruit et celle revenant à la nue-propriété. Les deux colonnes se complètent toujours pour atteindre 100 % de la valeur en pleine propriété.

Âge de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans révolus	90 %	10 %
De 21 à 30 ans révolus	80 %	20 %
De 31 à 40 ans révolus	70 %	30 %
De 41 à 50 ans révolus	60 %	40 %
De 51 à 60 ans révolus	50 %	50 %
De 61 à 70 ans révolus	40 %	60 %
De 71 à 80 ans révolus	30 %	70 %
De 81 à 90 ans révolus	20 %	80 %
À partir de 91 ans révolus	10 %	90 %

La logique est simple : plus l’usufruitier est âgé, moins l’usufruit vaut cher, car sa durée probable diminue. À l’inverse, la nue-propriété prend d’autant plus de valeur qu’elle se rapproche du moment où elle deviendra une pleine propriété.

Comment lire le barème selon l’âge de l’usufruitier ?

Le barème ne change pas à chaque anniversaire mais par tranche de 10 ans. C’est l’âge révolu au jour de l’acte qui compte, sans tenir compte des mois. Il faut donc retenir la tranche dans laquelle se situe l’usufruitier.

• Un usufruitier de 50 ans et 6 mois reste dans la tranche « de 41 à 50 ans » : l’usufruit vaut 60 % et la nue-propriété 40 %.
• Un usufruitier de 71 ans et 7 mois entre dans la tranche « de 71 à 80 ans » : l’usufruit vaut 30 % et la nue-propriété 70 %.

À chaque anniversaire à chiffre rond (60, 70, 80 ans), l’usufruitier bascule dans la tranche suivante et l’usufruit perd 10 points de valeur.

Comment calculer la valeur de l’usufruit ? Exemples chiffrés

Le calcul se fait en une seule opération : la valeur en pleine propriété du bien, multipliée par le pourcentage correspondant à l’âge de l’usufruitier. La nue-propriété correspond au montant restant.

Situation	Valeur du bien	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
Usufruitier de 45 ans (60 %)	200 000 €	120 000 €	80 000 €
Usufruitier de 68 ans (40 %)	300 000 €	120 000 €	180 000 €
Usufruitier de 78 ans (30 %)	250 000 €	75 000 €	175 000 €

Pour un bien de 300 000 € dont l’usufruitier a 68 ans, l’usufruit est évalué à 40 % soit 120 000 €. La nue-propriété correspond aux 60 % restants, soit 180 000 €. C’est cette dernière valeur qui sert d’assiette aux droits dus lors d’une donation ou d’une succession.

Quel barème s’applique à l’usufruit temporaire ?

Le tableau ci-dessus concerne l’usufruit viager, celui qui s’éteint au décès de l’usufruitier. Lorsque l’usufruit est consenti pour une durée fixe, l’article 669 prévoit une règle différente : l’usufruit à durée déterminée est estimé à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de 10 ans, sans fraction.

Ainsi, un usufruit temporaire de 10 ans vaut 23 % du bien, un usufruit de 20 ans vaut 46 % et un usufruit de 30 ans vaut 69 %. Une limite s’impose toutefois : la valeur de l’usufruit temporaire ne peut jamais dépasser celle qui résulterait du barème viager pour le même usufruitier. L’acte doit dans tous les cas mentionner l’âge de l’usufruitier.

Dans quels cas le barème 669 est-il utilisé ?

Le barème sert de référence dès qu’un bien démembré fait l’objet d’une opération fiscale. Il intervient principalement dans les cas suivants :

• Donation : il détermine la part taxable transmise, généralement la nue-propriété.
• Succession : il fixe la valeur des droits reçus par l’usufruitier et par le nu-propriétaire.
• Vente en démembrement : il sert de repère pour évaluer chaque droit cédé.
• IFI : il répartit la valeur imposable entre usufruitier et nu-propriétaire lorsque le démembrement provient d’une donation ou d’une succession.

Le barème 669 encadre l’usufruit légal et le calcul des droits. Il ne s’impose pas au démembrement librement convenu entre les parties, dont la valeur peut être fixée sur une base économique. Pour une opération concrète, le calcul et sa portée fiscale se vérifient auprès d’un notaire.