Qu’est-ce que l’usufruit ?

L’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus sans en être propriétaire, à charge d’en conserver la substance. Concrètement, l’usufruitier d’un appartement peut y vivre ou le mettre en location et en encaisser les loyers. Il ne peut en revanche ni le vendre seul ni le dénaturer.

Le mot combine deux notions latines : l’usus, c’est-à-dire l’usage du bien et le fructus, à savoir les fruits qu’il produit (loyers, intérêts, dividendes). Ce droit est défini aux articles 578 et suivants du Code civil, qui en fixent l’étendue et les limites.

L’usufruit est par nature temporaire : il implique pour son titulaire l’obligation de conserver le bien et il garantit au nu-propriétaire de retrouver un jour la pleine jouissance de ce qui lui appartient.

Usufruit, nue-propriété et démembrement de propriété

Selon la théorie classique, le droit de propriété réunit trois prérogatives. Prenons l’exemple d’un logement :

• l’usus : le droit de l’utiliser, donc de l’habiter ;
• le fructus : le droit d’en percevoir les revenus, donc de le louer et d’encaisser les loyers ;
• l’abusus : le droit d’en disposer, donc de le vendre ou de le donner.

Une personne qui détient les trois est en pleine propriété. Lorsque ces prérogatives se répartissent entre deux personnes, on parle de démembrement de propriété : l’usufruitier détient l’usus et le fructus tandis que le nu-propriétaire conserve la propriété « des murs » et le droit de disposer du bien à terme.

Additionnées, la nue-propriété et l’usufruit reforment la pleine propriété. C’est pourquoi, à l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire retrouve automatiquement tous les droits sur le bien.

Comment naît un usufruit ?

L’usufruit peut être établi de plusieurs façons :

• par la loi, notamment au profit du conjoint survivant sur les biens du défunt ;
• par un testament qui lègue l’usufruit à une personne et la nue-propriété à une autre ;
• par une donation : un parent donne la nue-propriété d’un bien à ses enfants et s’en réserve l’usufruit ;
• par un contrat de vente portant seulement sur l’usufruit ou sur la nue-propriété.

Le point commun de toutes ces situations reste identique : l’usufruitier jouit du bien et le nu-propriétaire en conserve la propriété future.

Quels sont les différents types d’usufruit ?

L’usufruit viager

C’est le cas le plus fréquent. L’usufruit dure aussi longtemps que son titulaire et s’éteint à son décès. La pleine propriété se reconstitue alors au profit du nu-propriétaire sans formalité particulière.

L’usufruit temporaire

L’usufruit peut être consenti pour une durée fixe. Lorsqu’il est attribué à une personne morale (une association ou un organisme par exemple), sa durée est plafonnée à trente ans. Ce montage sert parfois à aider un proche pendant quelques années ou à structurer un investissement.

L’usufruit successif

Dans une donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit, une clause peut prévoir qu’au décès du premier usufruitier un nouvel usufruit s’ouvre au profit d’une autre personne (souvent le conjoint). Le nu-propriétaire doit alors attendre le second décès pour retrouver la pleine propriété. Ce type de clause se rédige avec un notaire.

Le quasi-usufruit

Lorsque l’usufruit porte sur des biens qui se consomment par l’usage, comme une somme d’argent, on parle de quasi-usufruit. L’usufruitier peut utiliser le bien librement à charge d’en restituer l’équivalent à la fin de l’usufruit. Il en devient en pratique propriétaire le temps de son droit. Le nu-propriétaire dispose d’une créance de restitution.

Que peut faire l’usufruitier ?

L’usufruitier dispose de droits étendus sur le bien pendant toute la durée de l’usufruit. Il peut en tirer un usage personnel comme un revenu.

• Habiter le bien. S’il s’agit d’un logement, l’usufruitier peut l’occuper à titre de résidence principale ou secondaire.
• Louer le bien. Il a le droit de le mettre en location et de conclure un bail d’habitation. Pour un bail commercial ou rural, l’accord du nu-propriétaire est requis. Il en va de même pour un bail d’une durée supérieure à neuf ans.
• Percevoir les loyers. Les fruits du bien lui reviennent : loyers d’un immeuble, intérêts d’un capital ou dividendes de parts de société.
• Céder son droit. L’usufruitier peut vendre ou donner son usufruit sans l’accord du nu-propriétaire mais il ne transmet alors que ce qu’il détient et pour la durée restante.

Ces droits s’exercent dans une limite claire : l’usufruitier doit conserver la substance du bien. Il en jouit « en bon père de famille », selon la formule du Code civil, sans le dégrader ni en modifier la destination.

Que ne peut pas faire l’usufruitier ?

Le principal interdit est le suivant : l’usufruitier ne peut pas vendre seul la pleine propriété. Il n’est titulaire que de l’usage et des revenus, pas du droit de disposer. Une vente en pleine propriété suppose l’accord conjoint de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Le prix se répartit alors entre eux selon la valeur respective de leurs droits.

L’usufruitier ne peut pas davantage dénaturer le bien, le détruire ou changer son affectation sans l’accord du nu-propriétaire. Il ne peut pas non plus réclamer d’indemnité à la fin de l’usufruit pour les améliorations qu’il aurait apportées, même si elles ont augmenté la valeur du bien.

Enfin, avant d’entrer en jouissance, l’usufruitier doit en principe faire dresser un inventaire des biens meubles et un état des lieux de l’immeuble, en présence du nu-propriétaire. Il peut aussi devoir fournir une garantie pour assurer la restitution du bien, sauf dispense. Ces formalités protègent les deux parties au moment de la restitution.

Quels sont les droits du nu-propriétaire ?

Le nu-propriétaire détient la propriété du bien sans pouvoir l’occuper ni le louer tant que dure l’usufruit. Il conserve toutefois des droits importants :

• il peut vendre sa nue-propriété sans l’accord de l’usufruitier. L’acheteur devra attendre l’extinction de l’usufruit pour jouir du bien ;
• il peut surveiller l’état du bien et agir si l’usufruitier le dégrade ;
• il retrouve la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit.

En contrepartie, il ne doit rien faire qui diminue ou trouble la jouissance de l’usufruitier. Il ne peut pas non plus imposer la vente du bien contre la volonté de ce dernier.

Comment se répartissent les charges et les travaux ?

La répartition des dépenses entre usufruitier et nu-propriétaire suit une logique simple, posée par les articles 605 et 606 du Code civil. L’usufruitier assume l’entretien courant ; le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations qui touchent la structure du bâtiment.

La frontière se joue sur la nature des travaux. Les grosses réparations visées par l’article 606 concernent les gros murs, les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ainsi que les murs de soutènement et de clôture. Tout le reste relève de l’entretien à la charge de l’usufruitier. Une précision utile : si une grosse réparation devient nécessaire parce que l’usufruitier a négligé l’entretien courant, il peut alors en supporter le coût.

Quelle fiscalité pour l’usufruitier ?

L’usufruitier supporte les impôts liés à la jouissance du bien, au premier rang desquels la taxe foncière. S’il loue le logement, les loyers encaissés sont imposables entre ses mains au titre des revenus fonciers. L’usufruitier est également redevable de l’impôt sur la fortune immobilière pour la valeur en pleine propriété du bien dont il a l’usufruit, sous réserve des règles applicables à sa situation. Le nu-propriétaire n’est pas imposé à ce titre.

Lors d’une transmission, la fiscalité repose sur la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété. Cette valeur se calcule d’après un barème fiscal qui varie selon l’âge de l’usufruitier. Les montants exacts dépendent de la situation de chacun : un notaire ou un conseil fiscal vous les confirmera.

Usufruit et succession : quels droits pour le conjoint survivant ?

L’usufruit joue un rôle central dans les successions. Lorsqu’un époux décède en laissant des enfants issus du couple, le conjoint survivant peut en principe choisir entre deux options : l’usufruit de la totalité des biens ou la propriété du quart de la succession. Les enfants deviennent alors nus-propriétaires des biens grevés d’usufruit.

Si le défunt laisse des enfants qui ne sont pas tous communs au couple, la situation est différente et le choix de l’usufruit n’est plus ouvert de la même manière. Par ailleurs, le conjoint survivant dispose d’un droit d’occuper le logement familial après le décès. Le défunt peut aussi avoir organisé sa succession par testament ou donation entre époux, ce qui modifie ces règles.

Au décès du conjoint usufruitier, l’usufruit s’éteint et les enfants retrouvent la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires sur l’usufruit éteint. Pour les autres cas, vous pouvez consulter notre guide sur le viager et la succession. Une situation familiale complexe justifie de toute façon l’avis d’un notaire.

Quelle différence entre usufruit, droit d’usage et d’habitation et indivision ?

L’usufruit se confond parfois avec deux autres notions. Le droit d’usage et d’habitation est un droit strictement personnel : il permet d’occuper le logement mais ne se cède pas et ne permet pas en principe de le louer. L’usufruit, lui, peut être cédé et donne le droit de percevoir les loyers.

L’indivision est également différente. Les indivisaires détiennent des droits de même nature sur un bien et peuvent en demander le partage. L’usufruitier et le nu-propriétaire détiennent au contraire des droits de nature différente et ne peuvent pas se demander le partage.

Comment prend fin l’usufruit ?

L’usufruit s’éteint dans plusieurs situations prévues par le Code civil. La plus courante est le décès de l’usufruitier lorsque l’usufruit est viager. À ce moment, la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire, sans nouvelle formalité ni droits de succession à régler sur l’usufruit éteint.

• Le décès de l’usufruitier, pour un usufruit viager.
• L’arrivée du terme fixé, pour un usufruit à durée déterminée.
• La réunion de l’usufruit et de la nue-propriété sur la même tête.
• Le non-usage du droit pendant trente ans.
• La renonciation de l’usufruitier à son droit.
• La perte totale du bien sur lequel porte l’usufruit.

Au terme de l’usufruit, l’usufruitier ou ses héritiers doivent restituer le bien dans l’état où ils l’ont reçu, compte tenu de l’usure normale. L’inventaire dressé au départ sert alors de référence.

Usufruit, nue-propriété et viager : quels liens ?

L’usufruit est au cœur de plusieurs montages patrimoniaux. Dans une vente en viager occupé, le vendeur conserve le droit d’habiter son logement jusqu’à son décès : ce droit d’usage et d’habitation se rapproche d’un usufruit, ce qui explique la décote appliquée au prix. Pour en savoir plus, consultez notre guide pour vendre en viager.

L’investissement en nue-propriété repose sur le même principe : l’investisseur achète le bien avec une décote puisqu’il n’en jouit pas. Il retrouve la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit. La donation avec réserve d’usufruit, quant à elle, permet de transmettre un bien de son vivant tout en gardant le droit de l’occuper.

Chaque situation patrimoniale étant particulière, il reste prudent de faire le point avec un notaire avant de constituer ou de céder un usufruit.

Questions fréquentes

Qui paie la taxe foncière en cas d’usufruit ?

La taxe foncière est une charge liée à la jouissance du bien. Elle incombe donc à l’usufruitier et non au nu-propriétaire, au même titre que les charges courantes et l’entretien du bien. Ce principe peut être aménagé par convention entre les parties.

L’usufruitier peut-il louer le bien sans l’accord du nu-propriétaire ?

Pour un bail d’habitation, l’usufruitier peut louer seul et encaisser les loyers. En revanche, un bail commercial ou rural requiert l’accord du nu-propriétaire, tout comme un bail de longue durée, car ces baux engagent le bien sur une longue période.

L’usufruitier peut-il vendre le bien ?

Non, pas seul. Il peut vendre son usufruit mais la vente de la pleine propriété exige l’accord du nu-propriétaire. Le prix est alors réparti entre eux selon la valeur de leurs droits. Le nu-propriétaire peut de son côté vendre sa nue-propriété sans l’accord de l’usufruitier.

Qui hérite de l’usufruit ?

Personne en principe : l’usufruit viager s’éteint au décès de son titulaire et ne se transmet pas à ses héritiers. La pleine propriété se reconstitue au profit du nu-propriétaire. Seul un usufruit successif prévu par une clause spécifique peut passer à une autre personne désignée.

Quels sont les inconvénients de l’usufruit ?

L’usufruit est limité dans le temps et ne permet pas de vendre seul la pleine propriété. L’usufruitier supporte l’entretien et la taxe foncière sans jamais détenir la valeur du bien. Il ne peut pas non plus réclamer d’indemnité pour les travaux d’amélioration réalisés.

Que se passe-t-il si l’usufruitier laisse le bien se dégrader ?

L’usufruitier est tenu de conserver le bien et d’en assurer l’entretien. S’il néglige cette obligation, il peut être tenu responsable des dégradations et supporter le coût des réparations rendues nécessaires par son défaut d’entretien. Le nu-propriétaire peut saisir le juge en cas d’abus grave.